賃貸管理について

オレンジ不動産の空室募集

オレンジ不動産の空室募集

今どきのお部屋の探し方

質問

パソコンやスマホでインターネット検索をしたことはありますか?

今はパソコンを持っていなくてもスマホでインターネットができる時代。
賃貸のお部屋探しもスマホのお部屋探しが主流となっています。

不動産屋さんを何件も回る時代は残念ながら、終わりました。(AIの時代がそこまで?!)
今の時代に大事なのは、営業マンの営業力だけでなく、物件の情報量と広告の質です。

「物件は携帯で探す」「不動産屋さんに行くのは下見と契約だけ」という方が増えている時代。
写真の枚数・情報量など、いかにたくさんの情報をインターネット上で見れるかはとても大事な要素となります。

今どきの空室募集

質問

ご自身の物件をインターネット上で確認したことはありますか?

OK

 複数の複数の不動産屋さんから情報が出ている。

NG

 ちゃんとした情報が出てこない。⇒ 募集をお願いしている不動産屋さんが掲載していない可能性があります。

  1. オレンジ不動産は募集依頼を受けましたら、インターネット上に物件のページを作成致します。
    ※映像・写真など資格へのアピール・キーワードを列記して検索のきっかけを増やすなど工夫して掲載します。
  2. 不動産業者間流通サイトに登録・掲載致します。都内各地の不動産屋さんに紹介していただけます。
  3. 中野・杉並エリアの不動産屋さんとは、特に連携して物件を紹介し合います。
    (毎月、不動産会社を巡ってご紹介を促しています。⇒アナログなお客様の取込も大事です。)

空き室のアドバイス

質問

長期空室でお困りになったことはありますか?

オレンジ不動産では、募集依頼を受けて1ヶ月、2ヶ月と中々決まらない場合、周辺相場と比較して、相場や募集条件に差異がないか、市場調査し、場合によっては物件評価表・市場調査表をお持ち(お送り)いたします。

条件の見直し、解約後リフォーム時の内装・設備等の見直し、外装・共用部などの見直しも、随時、提案させていただきます。

  1. ①現状維持 ②賃料など条件部分の見直し ③内装・設備に投資をして物件の価値を上げるなど、オーナー様のご意向に沿って提案いたします。
  2. オレンジ不動産では週に1回空室会議を開いて、長期空室の物件をどうやって決めていくか対策を練っています。

オレンジ不動産は、『目指せ!満室経営』と題して、オーナー様へのサポート・アドバイスを進めています。募集依頼を受けてから、満室経営に向かっての流れをご説明いたします。

オレンジ不動産の特徴

  1. エンドユーザーの仲介手数料を無料にします。
  2. 仲介業者に広告料を一杯出します。
  3. 写真を詳しく撮って専用ページを作成します。
  4. 決まるまで、条件の変更・対策など啓発します。

まずは、オレンジ不動産の利益を後回しにして決めること優先で動きます!

オレンジ不動産の更新手続き

オレンジ不動産の更新手続き

更新手続きをしないでいると「法定更新」になります

質問

更新をしていない入居者さんはいらっしゃいますか?

普通賃貸借契約で、契約更新の期日が切れて書類を取り交わしていない(更新をしていない)場合、法律的には法定更新という状態になります。

※法定更新 ⇒ 借家契約においては、契約当事者が、一定期間前に、契約更新をしない旨、または条件を変更しなければ契約更新しない旨、の通知をしない場合には、従前の契約と同一の条件で契約を更新をしたとみなされる、これが法定更新である。

このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされ、更新がないため、更新料等の請求はできなくなる。期間の定めがない借家契約については、家主は一定の猶予期間をもって解約の申入れができるが、この場合にも正当事由は必要である。

「法定更新になっている…」安心してください。法定更新になってしまっても、入居者が悪意をもって更新を拒絶する場合を除き合意して更新すれば「合意更新」に戻すことができます。

家財保険の更新も大事です。何かあって、入居者が負担できないとなると困ります。
オレンジ不動産では、過ぎてしまった更新、家財保険のみの更新もしっかり承ります。

更新手続き

質問

更新手続きはどのようにしていらっしゃいますか?

2020年の民法改正により、契約書の見直しが行われております。

オレンジ不動産では、従前の契約を引き継げるよう、更新合意書として、旧民法に基づく契約は変更しないようにしています。プラス電子契約を取り入れ、2年ごとのお客様の負担を減らし、スムーズに更新出来るよう進めています。

家財保険や24時間緊急サポートなど、サポートをも見直し、入居時、退去時に修理する際の、オーナー、入居者負担が減らせるよう、保証を整備しています。

 オレンジ不動産は「更新3回」を目指して、入居者対応に心がけています。

更新時にメリットをつけるのも手です

質問

更新をしてもらうために、何かやっていることはありますか?

今の時代、礼金敷金も安くなっており、入居者が入れ替わって、空室損や原状回復費用がかかることを考えれば、1回でも多く、更新をしてもらうことが大事です。

水回り掃除をプレゼント (1回 10,000円~15,000円程度)

クオカードをプレゼント (500円~)など、いろいろなサービスがありますが、

2年毎に賃料を1,000円下げる(2年で24,000円ですが、空室損などを考えれば、安あがり)というのが1番効果的ではないかと思います。長く住んだら得するシステムは確実に更新率が上がります。

オレンジ不動産では、お客様に合わせて、更新していただけるプランを提案しています。

オレンジ不動産の入居者管理

オレンジ不動産の入居者管理

トラブル・クレームの主な要因

質問

トラブル・クレームでお困りになった事はありますか?

年代と性別によってクレームの種類が違ってきます。

○エアコン、給湯など設備の故障、水回りの不具合、漏水などは、素早い対応と(現状の把握)、業者の手配が大事です。

○騒音については、クレームを言っている方の話を丁寧に良く聞き、騒音元への注意も含め、人間関係を保ちながら解決していく、慎重な対応が必要です。 

○建具・サッシの不具合、共用灯、植物・生物のクレームなど、急を要しなくても不便を感じているというクレームも放置していると、不満がたまって、大きなクレームへと発展します。

トラブル・クレーム対応

質問

トラブル・クレームは、どのように対処していますか?

クレーム解決の3原則】

素早く駆けつける
話を良く聞く
履歴を残しておく

  • オレンジ不動産は、地元(中野・杉並エリア)に絞って営業しているので、まずはすぐに現地に駆けつけます。
  • オレンジ不動産は、年中無休いつでも対応できます。(※年末年始・社員研修は電話対応のみ)
  • クレームの履歴をシステム化しているので、社員全員がいつでも遡って共有できるようになっています。

トラブル・クレーム対応は、未然に防ぐ対応も含め、オレンジ不動産の得意分野です。

クレームは解決させるだけじゃなく「なくす」もの

質問

クレーム対応の履歴など残していますか?

クレームは入居後すぐのクレームが5割と言われます。

オレンジ不動産では、退去チェック表を細かくチェックすることにより、入居後すぐの不具合によるクレームを防止しています。
クレーム・トラブルは賃貸管理から無くすことはできません。
しかし、発生件数を減らし、深刻度を下げることは可能です。

オレンジ不動産では、「クレーム=ニーズ」ととらえ、クレーム履歴から再発防止策を考え、実行していきます。

オレンジ不動産の退去立会い

オレンジ不動産の退去立会い

退去立会いは重要

質問

退去立会いはどのようにやっていますか?

マンション・アパート経営において退去のタイミングというのはひとつの節目になります。
故意または過失による物件の損傷があった場合はその補修費用を請求することになります。

退去した後に費用を請求するのは、中々難しく、中には消息不明になる方もいらっしゃいます。

退去の当日でないと確認できない事項も(粗大ゴミチェック・ライフライン解約チェックなど)多々あり、後々もめて裁判になったりするケースもあります。

オレンジ不動産では退去立会いのみでも承ります。(費用は別途参照)

退去立会いのポイント

質問

退去後、お部屋のチェックはされていますか?

Point1 細かくチェック 

 次の入居者からのクレームを防ぐためにも細かく項目に沿ってチェックします。

Point2 口頭でチェック

 住んだ人にしかわからない事、(利点、騒音など)を質問して聞き出します。

Point3 請求箇所をチェック

 後でもめないように請求箇所を説明しておく 

退去立会いがしっかりされていると、後々もめなくて楽です。
オレンジ不動産の退去チェックシートはとても細かく出来ています。一度ご覧下さい。

退去後の精算

質問

敷金精算はどのようにされていますか?

オレンジ不動産では、オーナー様の要望を伺いながら、国土交通省のガイドラインに沿って、オーナー負担・入居者負担を仕分けて、敷金精算書を作成します。

  【国土交通省ガイドライン】

  • クロス、クッションフロアなど、6年で償却
  • 畳やフローリング、クロスの日焼けによる変色はオーナー負担
  • 床、カーペットの家具設置後(へこみ含む)もオーナー負担等、どちらかというと借主よりのガイドラインとなっています。

ただ、ガイドラインでは請求できない部分も、あらかじめ、特約をつけて契約すれば請求可能です。

オレンジ不動産では、通常の退去時クリーニング費用と、タバコ、ペットの過失の2点は、年数にかかわらず借主全額負担という特約を必須にしてします。

入居者説明のもと、更新時に付加することもできますので、見直してみるといいと思います。

家財保険・24時間サポートなど入居者が入っている保険で、おりる箇所もありますので、保険でおりる箇所を確認するのも大事です。

オレンジ不動産の家賃集金

毎月1日までに入金します

質問

家賃の集金はどうしていらっしゃいますか?

オレンジ不動産では、基本的に毎月最終金融機関営業日に送金、持参いたします。

入居者からの入金の有無にかかわらず、立替払いします。

オーナー様は決まった日に決まった額を確認できるので、銀行業務も一度で済み、支払いの予定などもたてやすくなります。

滞納保証します

質問

家賃が遅れたりしたらどのようにしていらっしゃいますか?

オレンジ不動産では、滞納保証も家賃集金とセットになります。

1ヶ月は当社で保証し、2ヶ月以上の滞納になりましたら、即、明け渡し手続きに入ります。
オーナー様は滞納の不安に悩まされず、安心して賃貸経営ができます。  

家賃から内装代・修理費用など精算できます

質問

収支など、経理処理はどのようにしていらっしゃいますか?

オレンジ不動産では、集金家賃から内装代・修理費用などを差し引き、各所に支払い送金いたします。

共用電気代、水道代、CATV費用などの請求先を当社にして、精算することもできます。
オーナー様は細かい支払いや振込の手間が省け、収支もわかりやすくなります。

毎月賃料明細書と合わせて、年間収支表を作成します

質問

確定申告の書類はどのようにしていらっしゃいますか?

オレンジ不動産では、毎月賃料明細書を発送いたします。

毎月の明細書と合わせて、請求書・領収書などまとめてお送りしますので、月々の収支がわかりやすくなります。
オーナーマイページから、インターネット上で確認いただくこともできます。

オレンジ不動産では、1棟全戸で家賃集金を依頼されているオーナー様には、ご希望があれば、年間収支表も作成いたします。

オーナー様は、賃貸経営の税務処理を楽チンにこなしていただけます。
オレンジ不動産の発行する年間収支表に請求書を領収書を添えれば、税理士さんへの書類はOKです。

オレンジ不動産の定期清掃

オレンジ不動産の定期清掃

オレンジ不動産スタッフが清掃します

質問

建物の定期清掃をやっていますか?

オレンジ不動産では、弊社スタッフが一生懸命清掃します。

時間と手間はかかりますが、格安で上質な清掃を提供するには自分たちでやるしかないという選択となりました。

委託清掃業者は、月2~4回のフロアの掃き掃除、ドア・エントランス周りの拭き掃除、ゴミ箱チェックなど簡易清掃が通常業務となります。

オレンジ不動産では、月2回の清掃のうち1回は、散水してブラシでこすり、ゴミ箱内もキレイに洗い流します。社員が行くので、入居者チェックもでき、しっかり報告できます。

ご要望に応じて、年1回~月4回など回数も選べます。

オレンジ不動産の社員研修は定期清掃から始まります。

「清掃をしっかりできる人は、仕事もしっかりできる」「片付けの上手い人は、仕事も片付けるのが上手い」という代表の理念の元に、清掃、整理整頓修行はずっと続きます。

毎回、清掃完了報告します

質問

建物を定期巡回していますか?

オレンジ不動産では、毎回清掃終了後、清掃の完了報告と建物、入居者の状況を報告いたします。遠方の物件でも写真報告なので随時物件チェック出来ます。

定期清掃のご依頼がなくても、巡回だけでも承れます。
メール・電話・FAX・ラインなど、オーナー様のご希望の方法で報告させていただきます。

年1回の高圧洗浄清掃・建物定期点検もおすすめです

質問

高圧洗浄・建物定期点検などやっていますか?

オレンジ不動産の高圧洗浄清掃は、大変好評いただいております。

建物定期点検も一覧になっていますので、一通り無料で点検いたします。

高圧洗浄機を使って、床や建物周りを清掃します。コンクリートに染み付いたコケやシミがとれて、建物共用部分がスッキリ綺麗になります。

建物の規模によって、見積相談いたします。一度お試しください。

合わせて、建物の定期点検もしておくと安心です。計画的に建物をメンテナンスすることが不慮の事故を防ぐのに大事です。